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关于举办“房地产企业税务相关问题系列培训”的通知

人物:四川财会学习网 来源:www.acaciaedizioni.com 2018-04-18 10:20

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  随着房地产事业的不断发展,国家对房地产行业的监管力度越来越大,房地产企业税务相关操作问题引起越来越多的重视。我协会去年开展的两次税务相关培训,都受到了广大会员单位及房地产开发企业的一致好评和高度认可。

  随着房地产事业的不断发展,国家对房地产行业的监管力度越来越大,房地产企业税务相关操作问题引起越来越多的重视。我协会去年开展的两次税务相关培训,都受到了广大会员单位及房地产开发企业的一致好评和高度认可。

  为此,协会决定和中华税务咨询网于五月中旬(具体时间另定)共同举办“房地产企业税务相关问题系列培训”,为房地产企业破解税务筹划具体方法同时规避税收风险,希望各单位引起足够重视,踊跃报名参与。

  系列培训1:《房地产企业土地增值税清算操作实务与风险防范》

  《房地产企业土地增值税清算操作实务与风险防范》全方位解读土地增值税的相关法规政策,分析政策运用过程中存在的涉税风险及防范方法,介绍土地增值税清算程序,剖析土地增值税清算过程中的热点难点问题。帮助纳税人充分理解税收政策,迅速掌握土地增值税清算操作技巧,设计适合本企业最优土地增值税清算方案,降低土地增值税税收成本,防范土地增值税涉税风险。

  二、【教师简介】杨玉玲老师,注册税务师、中华税务资讯网特聘讲师、国家税务总局兼职讲师、河北省地税系统土地增值税专项讲师、国家税务总局扬州税务学院特聘教师、国家税务总局土地增值税人才库成员、国家税务总局稽查人才库成员、长沙税务学院特聘教师、中华会计网校特聘教师。从事税务稽查工作、会计工作、税收政策研究、税收筹划和咨询工作,常年对税务人员、会计人员、中介机构、财务经理等各类学员培训。

  教学特点:理论联系实际,深入浅出,易学易懂、操作性强。【课程大纲】

  (3)稽查查补土地增值税清算税款如何加收滞纳金?

  (4)稽查查补土地增值税清算税款如何在税前扣除?

  (1)您知道税务机关启动的清算程序会对房地产开发企业带来哪些问题和困难吗?

  (2)提供资料过程中注意的问题及涉税风险有哪些?

  1、城中村改造、旧城改造、新农村建设、小产权房、拆迁安置房、保障性住房是否属于征税范围吗?

  2、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税?

  3、土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,也需要缴纳土地增值税吗?

  1、为什么土地增值税清算单位的不同会大幅度的影响土地增值税清算的数额?

  2、一个房地产开发项目中,有普通住宅、高层住宅、多层住宅、车库、别墅、临街门市,应当计算几个土地增值税增值额?如何计算?

  3、普通标准住宅与其他开发产品必须分别计算增值额吗?

  1、为什么分摊方法的不同会影响几十万元、几百万元、几千万元的的土地增值税税款?

  2、占地面积、建筑面积、可售建筑面积、已售面积、未售面积如何确定?为什么会严重影响土地增值税税额?

  3、税务机关常用的分摊方法有哪些?对土地增值税数额的影响有哪些?

  1、房地产开发过程中代有关部门收取各类费用税收政策利弊分析。

  2、土地增值税视同销售的业务有哪些?如何利用政策降低税负?

  3、土地增值税以发票金额确认收入?还是以合同金额确认收入?销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,如何缴纳土地增值税?

  4、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处理,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理?

  5、如果是利用人防设施建造车位对外销售的,其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品,其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗?

  6、专门建造的可办产权的车库,土地增值税如何处理?

  7、车位收入、无产权的储藏室土地增值税如何处理?

  9、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时收入如何确定?

  10、房地产开发企业进行土地增值税清算时,非直接销售和自用房地产的收入如何确定?

  11、销售折扣,违约金收入、违约金支出、更名费等,土地增值税收入如何处理?

  12、卖房赠冰箱等买赠方式销售开发产品的,涉税风险有哪些?

  3、土地增值税清算过程中允许扣除的合法票据有什么要求?

  (2)对“以地补路”等方式取得的土地,以什么票据扣除?

  (7)以合并、分立、资产收购方式获得土地,以什么票据扣除?

  (8)购买烂尾楼(在建工程或在建项目)取得什么票据?

  (9)青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据?

  (10)向政府部门缴纳的各类费用,以什么票据扣除?

  (12)以“包工包料”方式建造开发产品,以什么票据扣除?

  (13)以“甲供材”方式建造开发产品,以什么票据扣除?

  (14)以“甲供设备”方式建造开发产品,以什么票据扣除?

  (18)已竣工项目,但未最终决算,未支付的工程价款,以后取得发票,还允许扣除吗?风险如何防范?

  (19)依据企业所得税法规定,房地产开发企业预提的三项费用,没有合法票据土地增值税允许扣除吗?

  4、取得土地使用权所支付的金额政策分析及风险防范

  (2)一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额?

  (3)单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费是否允许扣除?

  (4)在房地产开发过程中,政府返还的土地出让金,是否冲减土地成本,采取哪种方法对企业有利?

  (1)房地产开发成本的范围包括哪六项内容?具体包括哪些内容?

  (3)商品房之外的装修费用,土地增值税如何扣除?

  (4)企业精装房装修费支出,土地增值税如何扣除?

  (5)装修费用是否包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具、窗帘、装饰画等所发生的支出?

  (7)公共配套设施费包括什么内容,土地增值税如何处理?

  (8)工程决算合同、施工合同,对建筑安装费的审核有哪些影响?

  (9)开发间接费用中列支的延期交房违约金、售楼部租赁费、临时售楼处的建造费,能否做为土地增值税清算的扣除项目?

  (10)建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的,扣留的质保金土地增值税允许扣除吗?

  (1)房地产开发费用的扣除采取哪两种方式?哪一种方式对企业有利?

  (2)房地产开发企业向金融机构的借款利息支出,土地增值税如何扣除?

  (3)房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除?

  (5)向银行支付的财务顾问费,土地增值税允许扣除吗?

  (6)房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时,其提供的金融机构证明是指什么?

  (7)房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后,将资金统筹安排给集团内部其他企业使用,利息扣除的原则是什么?

  (8)房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理?

  (1)销售房地产时代收的费用可否在计税前扣除,并作为加计20%扣除的基数 ?

  (2)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,允许加计扣除费用吗?

  (3)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,如何进行加计扣除?

  (4)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,计算增值额时,如何进行加计扣除?

  (5)房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后,再投资建设后转让的,在清算土地增值税时,其整体购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣除的基数?

  (1)计算房地产转让的增值额时是否可扣除已缴纳的印花税?

  (2)纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税、耕地占用税,如何扣除?

  (3)土地增值税清算时规定可以扣除的“与转让房地产有关的税金”,是否包括“地方教育附加”?

  (5) 房地产开发企业房产开始预售,尚未交付但已经预收房款,并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加,这部分营业税税金可否计入扣除?

  (六)房地产开发项目清算后又转让的如何计算土地增值税。

  (1)房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税?

  (2)项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除?

  (4)关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的,其成本如何扣除?

  系列培训2:房地产业涉税疑难问题要点解析讲座提纲

  据了解,2014年国家税务总局将房地产开发企业作为稽查的重点将开展专项税收检查工作,将指导性检查变为指令性检查其意义是不言而喻的。多年来房地产企业运行过程中,存在许多有争议的问题尚需解决,税收风险的防范意识必须加强,一旦出了问题我们又如何与税务机关进行沟通交流都显得十分重要和必要。本课程,我们结合日常工作中出现的疑点、难点、风险点进行问题剖析,以帮助广大房地产开发企业增强分析问题、解决问题的能力,对与错、是与非,做到心中有数。本课程将用典型案例重点讲解票据存在的问题、主要涉税风险点管控及防范、房地产企业营改增的应对和税务实战中几个典型节税案例。

  【教师简介】冯天玉老师,系中国注册税务师,从事中等专业教育工作7年,从事税收工作23年。2006年被中国税网聘为特约研究员,2010年被张家口市仲裁委员会聘为仲裁员。2011年石家庄方圆财税咨询中心聘为专家顾问。2012年7月中国财税教育协会特聘讲师。2013年中华会计网校特聘在线月申请退休前,曾任张家口市桥东区地方税务局副局长,主管税政管理和税务稽查工作。现担任10多家集团公司和张家口市博导税务师事务所财税顾问。冯老师老师一贯坚持对成人教育以解决具体问题为主要出发点的实用主义思想,授课特长以答疑解惑为主。

  一、什么是税务上所认定的合法有效票据?白条入账的几种情形及条件?各税种对可以作为抵减项目或税前扣除的合法有效票据如何界定?

  二、谁规定甲方供料必须用建筑业发票?没有安装资质的前提下销售自产货物并提供建筑劳务的必须分别开具两种发票吗?某房开甲供材程序操作错误被追补增值税一千多万元,你们是怎样操作的?有隐患吗?

  三、因票据出了问题(流向不一致、发票错误税种错用、大头小尾票、假发票等),被查补税款160多万元,你会写出答辩意见陈述理由,说服税务机关吗?

  四、税务机关对“以地补路”等方式取得的土地票据要求有哪些?

  六、购买烂尾楼(在建工程或在建项目)如何开具票据?买股权还是买工程税负差距很大吗?

  八、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据?

  十二、税务机关对跨地区购买的办公用品等职业怀疑有哪些方面?要当心重罚问题?

  十三、营改增后,向个人支付其从国税局代开的发票你认识到涉税风险了吗?怎样补救?

  十四、手机通讯费、会议费、水电费、差旅费、咨询费(顾问费、律师费)的票据取得与税前扣除规范水电费票据的取得与税前扣除规范。

  十五、售楼部费用支出几种不同情况的税务处理一样吗?

  十六、工资薪金、津贴补贴、福利费支出票据的取得与税前扣除规范。临时用工的工资还凭发票入账吗?

  十八、广告费、业务宣传费(包括宣传活动、展览展台、资料、礼品、演出等)票据的取得与税前扣除规范。

  十九、向金融机构借款利息支出、手续费、顾问费、佣金等票据处理。

  二十、向非金融企业、个人借款发生的利息票据处理与土地增值税、企业所得税如何扣除?集团内部统借统还借款利息支出的票据处理以及如何才能税前扣除?

  一、怎样理解房开企业销售未完工产品取得的收入不再叫作“预售收入”?为什么延缓结转收入面临很大的风险?

  二、“拆一还一”面积的涉税处理?需要有哪些准备?以何价格计算缴纳营业税?不涉及缴纳企业所得税吗?

  六、开发产品自用还是销售要提前谋划,如将开发产品设立独立的酒店、商场等,怎样用好税收政策?切莫事后自行调整!

  七、为什么说土地增值税清算年度因补税造成前期盈利后期亏损的,不能退还企业所得税的情况已成为过去?

  第四部分 房开企业几件决策错误“事故”的补救“故事”

  一、某房开公司购买一处旧办公楼,约定承担对方应纳税款,怎样依规免除此项税收负担?

  三、某企业多年亏损,但每年要按核定应税所得税缴纳企业所得税100万元,是怎样变为查账征收的?

  四、税务人员认定是甲供材,要补缴近30万元税款。你有什么理由省下这笔税?

  五、物业公司亏损很严重,房开企业想为其弥补,但证据不足。你知道是怎样依法处理的吗?

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